Veiledere og informasjonsbank

Veiledere og informasjonene svarer ut de mest generelle spørsmålene rundt plan, byggesak, kart og oppmåling. Overholdes søknadene de kriteriene/vilkårene som nevnt på denne siden, vil det i de fleste tilfeller være nok til å få søknaden behandlet. Avdelingen anbefaler likevel bruk av fagkyndig firma/person som kan bistå med søknadsutformingen og søknadsprosessen. For utarbeidelse av private reguleringsplaner er det lovpålagt krav om fagkyndighet, mens det for byggesak kan være utløse krav om fagkyndighet avhengig av type tiltak og kompleksitet.

PBKO - Dispensasjon

Hva er en dispensasjon?

Med dispensasjon menes tillatelse til i enkelttilfeller å fravike bestemmelser/planer til gunst for søker. En dispensasjon er et unntak fra planen i ett enkelt tilfelle, men planen som sådan blir uendret. Dispensasjon kan eksempelvis benyttes der forholdene har endret seg eller det dukker opp momenter som ikke er tatt hensyn til ved planbehandlingen. Dispensasjon vil være mest aktuelt ved midlertidige og tidsbestemte unntak fra plan, og ved varige unntak hvor det ikke anses ønskelig å endre planen.

En dispensasjon skal ikke undergrave plangrunnlaget eller hensikten bak en bestemmelse. Vesentlige planforutsetninger må ikke fravikes ved bruk av dispensasjon. At en plan er gammel, er i seg selv ikke et tilstrekkelig hensyn å dispensere. Muligheten til å vedta planendringer etter en enklere planprosess ble utvidet fra 2017. En dispensasjonssøknad som åpenbart berører konfliktfylte forhold eller omfattende avvik fra planen skal helst gjennomføre som en planendring.

Når kan det dispenseres (og ikke)?

Det kan gis dispensasjon fra bestemmelser/kart fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven (kommuneplanens arealdel, kommunedelplan, reguleringsplan (områdeplan, detaljplan og bebyggelsesplan)), forskrifter og lokale vedtekter, med unntatt av følgende:

  • Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
  • Det kan ikke dispenseres fra plankrav der konsekvensutredning kreves.
  • Det kan ikke dispenseres fra plankravet i pbl § 12-1 tredje ledd for gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak.
  • Det kan ikke dispenseres fra reglene i pbl kapittel 17 (utbyggingsavtaler).
  • Det kan ikke dispenseres/fravikes fra byggesaksforskriften uten at dette uttrykkelig fremgår av forskriften.
Vilkår for å gi dispensasjon

Pbl § 19-2 andre ledd sier at

Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.

Vilkårene om at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene er klart større enn ulempelene må være oppfylt. Ved vurderingen av søknaden, vil følgende momenter vektlegges:

  • Formålet med bestemmelsen
  • Fordeler og ulemper
  • Statlige og regionale rammer og mål
  • Uttalelser fra direkte berørte statlige eller regionale myndigheter
  • Konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet
  • Naturmangfoldloven, kulturminneloven, jordloven og andre relevante lover
Utforming av dispensasjonssøknad

Kommunen kan bistå med å opplyse om lovens krav og peke på forhold/momenter som er relevante for saken, mens resten av innholdet i søknaden må søker selv stå for. Søknaden kan utformes av tiltakshaveren eller noen andre på vegne av tiltakshaveren.

Søknaden skal alltid være skriftlig og inneholde:

  • Hvem som er tiltakshaver og søker
  • Hvilken eiendom søknaden gjelder
  • Hva som skal bygges/gjøres
  • Hvilken bestemmelse(r) det søkes dispensasjon fra
  • Begrunnelse for hvorfor du mener dispensasjonen bør gis (mer om begrunnelse under)
  • Kvittering for nabovarsel og opplysninger gitt i nabovarsel (mer om nabovarsling under)
  • Redegjørelse for eventuelle merknader til nabovarslet
  • Målsatt situasjonsplan
  • Eventuelle snitt- og fasadetegninger og terrengprofil

En søknad som er mangelfull, det vil si ikke inneholder alle punktene ovenfor, vil ikke bli behandlet.

Hvordan begrunne en dispensasjon?

En søknad som ikke er grunngitt vil ikke bli behandlet.

  • Hensynet bak bestemmelsen: Hvorfor mener du at dispensasjonen ikke vesentlig tilsidesetter dette hensynet?
  • Fordeler og ulemper: Hva er fordelene og ulempene med tiltaket, og hvorfor mener du at fordelene er klart større enn ulempene?

Følgende eksempler på spørsmål kan være til hjelp for begrunnelsen:

  • Berører tiltaket dyrka/dyrkbar mark?
  • Fører tiltaket til oppdeling av større landbruks-, natur- eller friluftsområder?
  • Berører tiltaket naturområder som er viktige for biologisk mangfold?
  • Berører tiltaket kjente kulturminner eller andre bevaringsverdige miljø?
  • Berører tiltaket viktige geologiske forekomster?
  • Berører tiltaket viktige friluftsområder som sti- og løypenett, utfartspunkt eller lekeområder?
  • Berører tiltaket eksponerte og sårbare kulturlandskapsområder?
  • Berører tiltaket vann- og vassdrag og forholdet til kantvegetasjon langs disse? Hva er avstanden? Fører tiltaket til privatisering av strandsonen?
  • Er tiltaket utsatt for støy, ras, flom, elektromagnetisk stråling, radonstråling eller andre risiko- eller sårbarhetsmessige forhold som har betydning for planlagt bruk, eller kan tiltaket påføre andre økt støy eller fare som nevnt?
  • Er tiltaket plassert i tilknytning til eksisterende bebyggelse og infrastruktur?
  • Berører tiltaket samferdselsfaglige forhold? Trafikksikkerhet?
  • Betinger tiltaket ny adkomstveg?
  • Hvordan løses vann- og avløpsforhold?
Hvordan nabovarsle?

Eiere og festere av naboeiendommer og gjenboereiendommer skal varsles, uavhengig av om eiendommen er bebygd eller ikke. En søknad som ikke er nabovarslet vil ikke bli behandlet.

Nabovarselet skal inneholde:

  • Utfylte nabovarslingsblanketter fra Direktoratet for byggkvalitet
  • Målsatt situasjonsplan, og eventuelle snitt- og fasadetegninger og terrengprofil
  • Opplysninger om hvilken bestemmelse du søker dispensasjon fra
  • Begrunnelsen for søknad om dispensasjon

Nabovarselet kan gis ved at du enten overleverer det personlig, sender registrert postsending (rekommandert sending) eller sender det elektronisk. Ved personlig overlevering skal nabo/gjenboer krysse av, datere og signere i blanketten for at varselet er mottatt. Ved rekommandert sending skal kvittering fra posten følge med og framgå av blanketten. Ved elektronisk sending skal nabo/gjenboer svare at e-posten er mottatt (automatisk generert svar godtas ikke), og utskrift av svar-e-post fra nabo vedlegges blanketten.

Naboer og gjenboere skal ha minst 2-3 ukers frist til å komme med eventuelle merknader. Fristen gjelder fra varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig.

Saksgangen i kommunen

Søknad om dispensasjon skal avgjøres innen 12 uker, og fristen gjelder fra søknad er mottatt til vedtak er sendt. I tillegg kommer 4 ukers høringsfrist dersom saken sendes på ekstern høring.

  • Kommunen vurderer om dispensasjonssøknaden inneholder all nødvendig dokumentasjon. Ved mangel sendes disse tilbake til søker, og behandlingstiden pauses helt til manglene er blitt rettet opp i.
  • Berører dispensasjonen regionale eller statlige myndigheters saksområder, blir saken sendt på høring. Høringsfristen er normalt på 4 uker, og inngår ikke i de 12 ukene av kommunens behandling.
  • Søker underrettes om saksgangen gjennom brev, og forventet vedtaksdato av saken.
  • Ved komplett søknad tar kommunen søknaden opp til behandling og vurdering.
  • Gebyr for saksbehandling faktureres søkeren.
  • Søker blir underrettet gjennom brev med vedtak.
Når sendes en søknad på ekstern høring?

Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i § 1-8.

Følgende saker vil i utgangspunktet medføre ekstern høring:

  • Fylkeskommunen
    • Saker som gjelder dispensasjon fra plankrav i planer etter pbl
    • Saker om utbygging i LNFR-områder
    • Saker som berører eller kan være i strid med føringer i regionale planer
    • Saker som berører områder der fylkeskommunen har hatt vesentlige merknader eller innsigelse til gjeldende plan på planfaglig eller kulturvernfaglig grunnlag
    • Saker i eller langs vassdrag, herunder i 100-metersbeltet langs vassdrag i områder med statlig sikrede eller regionalt viktige friluftsområder og kulturmiljøer
    • Saker hvor nasjonalt eller regionalt viktige frilufts-, kulturminne- eller naturverninteresser berøres, herunder saker i områder båndlagt/foreslått båndlagt til naturvern, kulturminnevern eller friluftsformål
    • Saker i viktige viltområder og trekkveier ut fra kommunens viltkart
    • Saker i viktig grøntstruktur i byer og tettsteder, herunder friområder
    • Saker som kan komme i konflikt med statlige (plan)retningslinjer (barn og planlegging, S-BAT og vernede vassdrag), universell utforming 
    • Saker som berører fylkesvegnettet, herunder byggegrense og avkjøring
    • Saker som berører byggegrense mot fylkesveg fastsatt i plan
    • Saker som berører kryssløsning hvor fylkesveg(er) er inkludert
    • Saker som fraviker rekkefølgekrav i plan knyttet til infrastruktur
    • Saker som berører trafikksikkerhet, framkommelighet og spesielt skoleveg
    • Saker der undersøkelsesplikten skal ivaretas, jf. lov om kulturminner § 9
    • Saker som berører eller kan berøre, eller utilbørlig skjemme kulturminner, viktige kulturlandskap og kulturmiljøer herunder også søknader relatert til jordloven, skogloven, vassdragsloven, ulike forskrifter m.m. For eksempel masseuttak, pukkverk eller inngrep som kabellegging m.m.
    • Saker innenfor områder med formål bevaring/hensynssoner med formål bevaring av kulturmiljø og i områder som grenser til spesialområdet/hensynssonen
    • Saker som berører kirker og kirkens omgivelser, jf. rundskriv T-3/00 (Biskopen er også høringspart)
    • Saker som gjelder søknad om riving eller endring av ikke fredet byggverk oppført før 1850, jf. kulturminneloven § 25, samt i all hovedsak byggverk oppført før 1900, jf. SEFRAK-registrerte bygninger
    • Vedtak om riving eller endring av ikke fredet byggverk der kulturvernmyndigheten har gitt premisser eller uttalt seg mot tiltaket
    • Saker som berører kulturminner/kulturmiljøer, eller bygningstyper/miljøer som er spesifikt omtalt eller fremhevet i gjeldende fylkesdelplaner, nasjonalt verdifulle kulturlandskap og KULA (kulturhistoriske landskap), samt UKL (utvalgte kulturlandskap i jordbruket), samt saker i NB!-områder (Nasjonale interesser i by)
    • Saker som berører nasjonale verneplaner eller listeføringer
    • Saker der fredete, spesialregulerte og verneverdige bygninger, byggverk eller kulturminner eller deres nærmeste miljø blir berørt, det er fare for at et automatisk fredet kulturminne med dets sikringssone kan bli berørt, eller tiltaket kan fremkalle fare for at kulturminnet blir utilbørlig skjemmet etter lov om kulturminner § 3
  • Fylkesmannen
    • Saker i områder som er avsatt til LNFR eller er regulert til landbruksformål
    • Saker i landbruksområder hvor det er vedtatt at jordloven §§ 9 og 12 skal gjelde
    • Saker i områder der jord- og skogbruksinteresser ellers gjør seg gjeldende
    • Saker som berører viktige kulturlandskap
    • Saker som kan komme i konflikt med statlige (plan)retningslinjer (barn og planlegging, S-BAT og vernede vassdrag)
    • Saker som berører områder der Fylkesmannen har hatt vesentlige merknader eller innsigelse til gjeldende plan, eventuelt overordnet plan
    • Saker i eller langs vassdrag, herunder i 100-metersbeltet
    • Saker som berører eller kan være i strid med regionale planer
    • Saker hvor nasjonalt eller regionalt viktige frilufts- eller naturvernområder berøres, herunder saker i områder båndlagt/foreslått båndlagt til naturvern eller friluftsformål, eller som berører/reduserer større naturområder og inngrepsfrie områder
    • Saker i viktig grøntstruktur i byer og tettsteder, herunder friområder
    • Saker som berører områder som er viktige for å ivareta biologisk mangfold, herunder trua arter/arter på Rødlista
    • Saker som utløser krav om ny eller utvidet utslippstillatelse
    • Saker hvor støy er mulig konflikttema (skytebaner, motorsport, veg, jernbane)
    • Saker som gjelder masseuttak, pukkverk eller lignende
  • NVE
    • Tiltak som krever dokumentasjon av tilstrekkelig sikkerhet mot naturfare (erosjon, flom/overvann og skred) (jf. pbl § 1-6 og byggteknisk forskrift, vrl § 5, 7 og 8) og der kommunen er i tvil om dokumentasjonskravet er innfridd
    • Tiltak om kan øke eller endre avrenningen og gi økt flomfare nedstrøms, eller gi økt fare for jord- og flomskred (vrl §§ 5, 7 og 8)
    • Tiltak som kan øke flom- eller skredfaren (vrl §§ 7 og 8)
    • Tiltak som berører 100 meters beltet langs verna vassdrag (vrl § 8 og 35)
    • Tiltak som kommer i konflikt med nasjonalt eller regionalt ledningsnett/trafostasjoner/kraftanlegg (Energiloven)
    • Inngrep i vassdrag som kan berøre allmenne interesser (vrl § 8)
  • Statens vegvesen
    • Saker som er i strid med kommuneplan, og som berører SVVs fagområder
    • Saker som kan komme i konflikt med statlige planretningslinjer for S-BAT
    • Saker knyttet til miljø og transport
    • Saker som berører eller kan være i strid med regionale planer
    • Endret adkomstforhold mot riksveg fastsatt i plan
    • Dispensasjon fra byggegrense mot riksveg fastsatt i plan
    • Dispensasjon fra rekkefølgekrav i plan knyttet til infrastruktur
    • Saker som berører kryssløsning
    • Saker som krever vurdering knyttet til alle typer trafikkforhold på riksveger, herunder trafikksikkerhet og framkommelighet
    • Dispensasjon fra byggegrense mot riksveg, må søkes særskilt
    • Ny eller endret bruk av avkjørsel mot riksveg, må søkes særskilt
Behandlingsgebyr for dispensasjon
  • Kr 4200: Dispensasjon som kan behandles administrativt uten ekstern høring.
  • Kr 6300: Dispensasjon for bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig, for fradeling for spredt boligbygging, for utnyttingsgrad for boligtomt, for byggegrense, og for uthus i utviklingssone.
  • Kr 18850: Dispensasjon som skal behandles politisk uten ekstern høring og dispensasjon som kan behandles administrativt med ekstern høring.
  • Kr 25100: Dispensasjon som skal behandles politisk med ekstern høring.