Unntak fra tekniske krav (TEK17) - eksisterende bygg

Det er ikke alltid kravene lar seg tilpasse eksisterende byggverk på en fornuftig og regningssvarende måte. Denne problemstillingen blir mer og mer aktuell jo eldre byggene blir. Kravene i byggteknisk forskrift har endret seg betydelig over tid, og for eldre bygninger er det store forskjeller i opprinnelige kvalitetskrav og de kravene som stilles i dag.

Etter Plan- og bygningsloven skal tiltak på eksisterende byggverk prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven.

Det betyr at ved tiltak på eksisterende byggverk, gjelder i utgangspunktet de samme kravene som for nye tiltak.

Forarbeidene til loven angir at kravene gjelder så langt de er ”relevante”. Kravene som kan settes må dermed, som hovedregel, begrenses til å omfatte de deler av byggverket som tiltaket gjelder. Det betyr at dersom det settes i gang byggetiltak på deler av bygget, vil det ikke kunne settes krav til de deler av byggverket som ikke direkte er berørt av endringene. Det må være en logisk sammenheng mellom krav og tiltak for at disse skal komme til anvendelse. Oppgradering av enkelte bygningsdeler behøver ikke oppfylle krav som retter seg mot en kvalitet ved bygget som helhet, så lenge oppgraderingen ikke gjelder hele bygget eller effekten for bygget som helhet blir marginal.

For eksempel et lite tilbygg som ikke er en egen boenhet og der eksisterende rom utvides, bør ikke utløse nye krav til isolasjon. Dette fordi effekten er liten sammenholdt med bygget for øvrig og tilbygget kan bli vanskelig å passe til den eksisterende delen. I dette tilfelle kan du søke om unntak fra tekniske krav (TEK17). 

Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring, nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav.

Det er mulig å søke om unntak fra tekniske krav (TEK 17), hvis følgende vilkår er oppfylt:

Om det er uforholdsmessige kostnader ved oppfylle dagens krav
Om det du søker er forsvarlig for å sikre fremtidig bruk
Om det du søker om er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk
Begrunnelsen for å gi unntak fra kravene er at eldre bygninger fortsatt skal kunne anvendes på en hensiktsmessig måte i stedet for å forfalle. Mindre bygningsmessige endringer skal kunne tillates, slik at også bevaringsverdige bygninger kan brukes til formål som butikk, kontor med videre.

Uforholdsmessige kostnader
Det første vilkåret for å få innvilget unntak fra dagens tekniske krav er at det vil medføre ”uforholdsmessige kostnader” å tilpasse byggverket til disse tekniske kravene. Hva som er uforholdsmessige kostnader skal kommunen vurdere skjønnsmessig i hvert enkelt tilfelle. Personlig økonomi er ikke et moment som skal vurderes her.

  Uforholdsmessige kostnader vurderes ut fra:

Forholdet mellom bygningens markedsverdi før og etter ombygging/endring.
Markedsverdi salg/leie
Byggekostnader;
Eventuell verdiøkning/besparelse som er resultat av tiltaket
Kostnadene som knytter seg til oppfyllelse av TEK17, sammenholdt med kostnadene som knytter seg til tiltakshavers foreslåtte sikkerhetsnivå. Differansen må vurderes opp mot konsekvensene av redusert sikkerhetsnivå. Dersom konsekvensene er små i forhold til merkostnadene ved å oppfylle gjeldende krav, vil det være en uforholdsmessig kostnad forbundet med å oppfylle gjeldende krav

Søknad om unntak fra tekniske krav (TEK17).
Det er tiltakshaver som har ansvaret for å identifisere og avgrense tiltaket, fastsette hvilke krav som gjelder og om vilkårene for unntak oppfylte.

TEK17 stiller krav til:

Sikkerhet mot naturpåkjenning
Uteareal og plassering av byggverk
Ytre miljø
Konstruksjonssikkerhet
Sikkerhet ved brann
Planløsning og bygningsdeler
Miljø og helse
Energi
Installasjoner og anlegg
Ved tiltak på eksisterende byggverk vil de mest sentrale områdene være:

Sikkerhet ved brann
Planløsning og bygningsdeler
Miljø og helse
Energieffektivitet
Installasjoner

Hva skal søknaden innholde?
Tiltakshaver må fremlegge nødvendige opplysninger for at kommunen skal kunne ta stilling til om vilkårene for unntak ledd er oppfylte. Dette innebærer å:

Redegjøre for de arbeid som planlegges gjennomført
Avgrense arbeidene i forhold til type tiltak (tilbygg, påbygg, underbygging, osv…)
Redegjøre for hvilke krav i TEK17 som ikke oppfylles, og som det søkes unntak for
Redegjøre for hvorfor kravene ikke kan oppfylles
Dokumentasjon som beviser «uforholdsmessige kostnader» (bygningens markedsverdi før og etter ombygging/endring, byggekostnader, osv.)
Norsk Kommunalteknisk Forening (NKF) har utarbeidet nyttig informasjon, sjekkliste og eksempler hvor unntak med hjemmel i plan- og bygningsloven være relevant å søke. Dokumentet anbefales benyttet ved prosjektering av tiltak i eksisterende bygg!

Ringebu kommune legger i stor grad NKF sine vurderinger til grunn i sin behandling av søknad om unntak fra tekniske krav.

Dokumentet finner du på NKF sin hjemmeside eller du kan laste det ned her: Tekniske krav ved tiltak i eksisterende bygg